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Wertbegriffe: Verkehrswert, Marktwert, Beleihungswert

Verkehrswert (market value)

Der Verkehrswert wird vom Gesetzgeber im Baugesetzbuch definiert:
§ 194 BauGB, Verkehrswert
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhälnisse zu erzielen wäre.

Zur Ermittlung des Verkehrswerts wurden die WertermittlungsVerordnung 1998 WertV 1998 WertV1998 und die WertermittlungsRichtlinien 2006 WertR 2006 WertR2006 aufgrund der Ermächtigung in § 199 BauGB zur Anwendung in Bundesbehörden erlassen.

Links:   www.bmj.bund.de   Bundesgesetzblatt BGBl 2004 I Nr.31 Europarechtsanpassungsgesetz Bau ; EAG Bau Bewertungsgesetz; BewG

Marktwert (market value)

Für den Marktwert (market value) gibt es nicht nur eine Definition. Die zahlreichen politischen Ebenen, sowie die nationalen und internationalen Verbände haben ähnlich lautende Definitionen verfasst, die sich in der Vergangenheit inhaltlich und textlich angenähert haben. Der Marktwert (market value) wird im europäischen Bilanzrecht gebraucht und ist mit dem deutschen Verkehrswert nach § 194 BauGB materiell rechtlich identisch.

EU-Marktwert (Blue Book, S 4.25 EU-Definition) Richtlinie 91/674/EWG Artikel 49 (2) des EU-Rates (EU-Definition)
Unter Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zum Zeitpunkt der Bewertung aufgrund eines privatrechtlichen Vertrages über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, dass das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, dass die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und dass eine der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht.
Links:   EUR-Lex

IVSC/TEGoVA-Marktwert (Blue Book, S 4.10 IVSC/TEGoVA-Marktwert)
Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionirenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Links:   TEGoVA.org BlueBook; S 4.10 IVSC/TEGoVA; S 4.25 EU-Definition   TEGoVA.org BlueBook; S 6.03 Marktwert; S 6.04 Beleihungswert:
IVSC 2007: Market Value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm's-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.

Beleihungswert (mortgage lending value) und Beleihungswertermittlungverordnung

Beleihungswert (mortgage lending value) und Marktwert
Das Hypothekenbankgesetz HypBankG vom 13.07.1899 trat am 01.01.1900 in Kraft und wurde nach über 100 Jahren am 19.07.2005 abgelöst vom Pfandbriefgesetz PfandBG vom 22.05.2005. Der ehemalige 12er-Wert (§ 12 Beleihungswert, HBG) ist nunmehr im Pfandbriefgesetz definiert:
§ 16 PfandBG, Beleihungswert, Abs. 2
(2) Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.
Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Links:   vdp Hypverband.de Beleihungswert   VÖB.de Beleihungswert

Die Verordnung zur Beleihungswertermittlungsverordnung wurde am 12. Mai 2006 erlassen bzw. am 22.Mai 2006 im BGBl 2006 I Nr.24 BelWertV2006 (.pdf) veröffentlicht.
Links: BelWertV 2006